《法律》是南京新闻广播（FM.9）打造的一档法律节目，节目以说法，普法和援法为要务，邀请资深法官、公证员、律师结合办案经历，通过电波传播法律知识，回应公众法律需求，树立司法公正形象。

近日，南京市栖霞区人民法院民一庭副庭长朱睿应邀做客《法律》和大家聊聊房屋租赁那些事儿……

案例回放

年3月29日，仇先生作为出租方、刘先生作为承租方、南京分众不动产经纪有限公司作为居间方签订房屋租赁合同1份，约定仇先生将南京市栖霞区某房屋出租给刘先生，租赁期限6年6个月，自年5月16日至年11月15日止。租金每月元，按12个月支付一次，先付后住，以后每次须提前30天支付。案涉合同第五条约定，刘先生承担租赁期内该房屋的水、电、气、有线电视、物业费、公摊费及垃圾费等相关费用。仇先生收取刘先生租赁押金元，租赁期满，无违约、无欠费情形下全额归还刘先生。合同中，双方也就违约责任和赔偿事宜作出相应约定。

双方的矛盾产生于年。年5月，刘先生开始拖欠最后半年的房租，直到最后连水电费和物业费也拖欠，在物业公司向仇先生催缴后，仇先生为刘先生垫付了水电费。仇先生认为，刘先生已严重违约，请求支持仇先生索要租金及相关垫付费用。刘先生则反诉要求仇先生支付违约金、房屋修理费用及返还自己添置的家电、物品。

No.1

租赁合同中，

如何判断双方是谁违约在先？

在合同合法有效的前提下，我们一定要仔细审查租赁合同的约定，特别是在居间方中介机构提供格式合同或者在对方已经提前拟定好合同模板的情况下。不论出租人还是承租人如果违反了房屋租赁合同的约定，就应当认定为存在违约行为。

No.2

同意转租的租赁合同会有哪些纠纷？

房屋转租未经出租人同意的，出租人可以解除租赁租赁合同。所以，从承租人的角度来说，无论是个人为住房需求的房屋租赁还是企业为经营需要的商业房屋租赁，只要想将房屋转租给他人的，必须要经过出租人的同意，否则可能面临承担违约金或者其他合同约定的经济损失的法律风险。但是，未经出租人同意的转租，并不必然导致房屋租赁合同解除或无效。从出租人的角度来讲，未经出租人同意转租的，行使解除权的权利在于出租人，若出租人知道承租人转租后六个月内未提出任何异议，则出租人行使合同解除权的救济就不受法律保护。

No.3

租赁合同最长可以签订多少年？

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

No.4

在租赁期间房屋产权发生变更了，

租赁合同还有效吗？

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

No.5

在租赁期间如果想卖房可以吗？

应该如何协调各方利益？

可以买卖的，刚才我们已经谈到租赁期间，房屋产权发生变更是不影响租赁合同的效力。但是需要特别注意的是，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

原标题：《朱睿法官走进南京新闻广播《法律》和您聊聊房屋租赁那些事儿》