今天，想跟大家聊一个话题——“姑苏区房价升值黑洞”。

所谓房价升值黑洞，简单说就是房价涨不动。

最近这几年，不少同行、大咖都认为姑苏区房价滞涨，也都洋洋洒洒写文章分析过。

典型的例子有老牌别墅寒舍几年房价没动过，万科金品佳园，姑苏金茂府，房价涨幅被同期的园区狮山楼盘吊打。不仅比不过园区狮山这种同等级别的选手，有时候房价涨幅甚至都不比上尹山湖。

作为苏州的核心，苏州城的重要名片，居然被称做房价升值黑洞，姑苏区何以至此？

首先，肯定不是整个姑苏区都是房价升值黑洞。

姑苏区有些二手房也是涨得快，价格高，而且流通性相当不错。比如那些优质学区房，地铁房。

这两年苏州地铁越建越密，大多数地铁路线都会经过姑苏区。地铁房越来越多，地铁溢价进一步被稀释。姑苏区优质学区房，成了姑苏区的头牌、门面。

摊开姑苏区的二手房地图，众多以老旧房源为主的小板块里，十全街以元/㎡的均价，俯视整个姑苏古城。

这样的房价落差，正是来自于学区的差异。

那些经常被拿来作反面素材的小区，没有好学区一定是共性的。

相比之下朗诗南门绿郡有市实小顶着，成交价、挂牌价都有底气。

南门绿郡挂牌价

南门绿郡成交价

当然，像南门绿郡这样的拥有优质学区的次新小区毕竟还是少数。姑苏区的优质学区房，大部分还是老破小二手房。次新房，往往占不到什么优质的教育资源。

再加上一些姑苏区的名校开始走下坡路，对姑苏区房价也有不小的影响。

姑苏区一些二手房滞涨的问题，和新楼盘卖不动有些类似。

姑苏区的名气大，土地稀缺，还有限高等政策的限制，姑苏区的新房市场不可避免地走向了高端化、豪宅化。

常常被拿来指指点点那些个小区，也基本都是**府，**别墅之类的豪宅。

不知道从什么时候起，姑苏区新房开始变得难卖了。

抛开总价过高的豪宅别墅，我们看看最近两年入市的3个普通住宅项目。栖霞栖园、永威姑胥府、绿景公馆。

①栖霞栖园，南京老牌房企重归姑苏之作。姑苏区精装电梯洋房，第一次领证均价约3.8万/㎡，第二次领证均价约3.5万/㎡。一共就套，房源不多依然卖不动。前段时间，开发商终于忍不住了，贝壳高调宣布进场。

②永威姑胥府，河南品质房企永威开发，精装品质确实高。盘不大，其中住宅一共就2栋楼46套房子，均价约3.5万/㎡，领证一年多也没卖完。当然中介也一直在推的。

③绿景公馆，3栋现房，均价约3.5万/㎡，卖是肯定没卖完，这个楼盘还时不时推出一些优惠折扣特价房，比较有意思的是曾推出过买房送特斯拉（标准版首付）的优惠活动。

最有意思的是，我看到过这个盘的推广文案，“姑苏芯，狮山南（东）”。

一般都是木渎的楼盘自称狮山南，现在姑苏区的楼盘也要去蹭狮山的热度。姑苏区有这么不堪嘛......

大家注意，从这些新楼盘的宣传炒作方式就看出了姑苏区的一个问题。

姑苏区的新楼盘总是缺乏一些实质的利好输入，能炒作的点基本就是稀缺、绝版、收藏价值。

不是开发商、中介不会吹，是真的没得吹。

对比下其他板块这个学校、那个总部纷至沓来，姑苏区的发展就是在慢车道。

各个新房楼盘、各个二手房小区有自己的症结，但是他们都会面临同一个问题，购买力的流失。

苏州是一座去中心化的城市。

“一核四城”战略。核是姑苏古城，四城是新区、园区、吴中区、相城区的四大新城。

“核”和“城”职能是不同的，姑苏区更主要的是负责保护好自己，保护好苏州古城的名片，而四大新城才是引领城市扩张发展的关键。

虽说是核，但是并没有太多的资源倾斜。姑苏区很难有太多大刀阔斧的发展。沧浪、平江、金阊三大新城已经是最后的尝试，但也难成气候。

热爱姑苏区多是苏州本地人，在很多新苏州人心里，对姑苏区没有太多情愫，以金鸡湖为首的“洋苏州”才是苏州的市中心。

去中心化的过程，也就是姑苏区的市场下滑的过程。

END