《地产》记者陈显仲/文

曾经有过全国排名前20的辉煌，作为南京首家上市企业的栖霞建设股份有限公司（.SH，下称“栖霞建设”），在过去数年房地产发展的黄金阶段，在同规模地方龙头房企纷纷进京赶考、割据天下之时，却踟蹰不前。囿于石头城，日落紫金山，最终导致业绩不彰。

但作为老字号上市公司的栖霞建设，其实并没有闲着。现在，它的大部分精力似乎放在了非地产业务和第二次改制上。

地产业务：冰冷的海水

年上半年报甫一公布，栖霞建设的绵软业绩在整体大势下行的状况下更加难看。数据显示，虽然年上半年营收略有增加，达到12.38亿元，但是净利润仅有.1万元人民币，同比下降70.91%。南京、苏州、无锡累计的商品房销售面积同比分别减少21.50%、22.20%和16.25%。

导致这种情况的主要原因是产品结构失衡，在上半年的结转面积中，苏州栖庭和南京幸福城两个保障房项目占比重超过了80%。产品结构失衡又导致毛利率低下，栖霞建设的整体毛利率仅为14.46%，甚至比去年同期还下降20个百分点。

年报显示，栖霞建设年营业总收入21.68亿元，同比减少18.82%，毛利率为26.47％，同比下降15.87%，净利润率仅为7.95%。公司存货为90.55亿元，在建和未开工的商品房项目建筑面积为.40万平方米。

由于规模、资金等与大企业不能相提并论，不能冒风险高价拿地，再加之政府频繁调控，使得栖霞建设不敢随意出手。一个尴尬的事实是，作为南京本地龙头房企，自年到年地王频出的数年时间里，栖霞建设在南京没有取得一块土地。

南京房地产人士普遍认为，一方面市场多变，不确定性因素增多，使得栖霞建设趋于谨慎；另一方面，即便作为本土老牌房企，栖霞建设在政策和人脉上的优势也已日渐消退，再加上最近几年，全国性的十大品牌房企先后入驻南京，本土新秀如银城、苏宁亦纷纷崛起，栖霞建设在南京市场的声音和动作越来越小，无异夹缝中生存。

为求稳，栖霞建设转而投向保障房建设。年起，栖霞建设就开始了南京“幸福城”保障房的建设，按政府要求利润不超过3%，而该项目一直建设至今。

在业内人士严跃进看来，保障房在栖霞建设整体产品结构中占比重大，影响了栖霞建设盈利水平的提高，“对于栖霞建设来说，类似代建项目、保障房建设等，稳则稳矣，但稳过头就成了包袱，没有享受到最近几年房价上涨的利好。”

按照搜房网的数据，栖霞建设在年-年间的全国百大房企排名中仍然占有一席之地，甚至在年高居第二十位。彼时很多企业才开始进入房地产，栖霞建设靠着自己先前在南京积累的土地和资源，扮演着地方龙头企业的角色，但随后即销声匿迹于百强榜单之中。

南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为，虽然在当地，栖霞建设品牌和产品具有一定口碑，但是却错过了几次发展机遇。比如，从年至今的南京河西区大开发，栖霞建设并没有积极参与，而当时参与进入的外来和本地房企，现在都得到了很好的发展。另一个失误是异地扩张中的区域和城市选择。没有像龙湖恒大甚至闽系房企那样，“人向高处走”，战略性选择一线城市，而选择了苏州、无锡这样的二三线城市。

栖霞建设在地产业务上为数不多的可圈点之处，是在年市场不好的情况下，在南京分别以底价成功竞得南京仙林羊山公园西北角和南京电子网板厂老厂区两幅纯住宅优质地块。

“作为国企，栖霞建设比较僵化，节奏比较慢。另外，受国资改革信号的影响，目前进入其他城市仍不顺利。”孟祥远对本刊记者说道。

年，66岁的董事长陈兴汉退居幕后，接替其职位的是其女婿江劲松，这也引来了外界对栖霞建设家族化管理的质疑。

多元化和第二次改制

在克而瑞首席分析师朱一鸣看来，A股上市平台的局限性，使得栖霞建设虽然起步较早，但是发展一直局限于南京。“与其他港股上市的公司相比，栖霞建设在融资上完全没有优势。”年上半年，栖霞建设只能通过质押棕榈园林（.SZ）和河北银行的股份，获得借款4.3亿元。

南京房地产业内人士的普遍看法是，栖霞建设并不进取，在房地产主业上的专注度在下降，而是将精力过多地放在了多元化上。

据公开资料显示，自年开始，栖霞建设一直在增持棕榈园林，目前占股7.25%成为其第三大股东。棕榈园林是一家以风景园林景观设计和营建为主的广东企业，年实现营业收入42.97亿元，同比增加34.59%。归属于上市公司股东的净利润3.99亿元，同比增长33.90%。

对于增持棕榈园林股份，陈兴汉的解释是，棕榈园林是同业中的优秀企业，市场占有率高，有利于栖霞建设的项目合作，并且能够为集团带来利润收入。

业内人士认为，跨界经营成功带来的财务上的优势确实存在。栖霞建设的跨界经营，也的确帮助公司维持着毛利率。

另外，年，栖霞建设还参与设立南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司，占股70%，面向“三农”发放贷款及提供融资性担保。后者成为栖霞建设利润率的最大贡献者。据资料显示，汇锦小贷年的净利润率为30%，年上半年，栖霞建设的汇锦农村小额贷款公司实现净利润.3万元，是其盈利第二的子公司，其余大部分房产公司都在亏损。

多元化之外，栖霞建设还将主要精力放在了公司机制的再次脱胎换骨上。

本来，根据年南京市的相关规定，在年6月30日之前，所有南京国企必须退出房地产商品房市场。公开资料显示，在栖霞建设的股东构成中，南京国资委旗下的南京栖霞建设集团持有34.34%的股份，为其控股股东，以此看来，栖霞建设是一家根正苗红的国企。

虽然陆续有国企以各种方式完成退出，但是栖霞建设却没有在“退房”之列，并发公告澄清其仍将从事房地产业务，公司也否认了专攻保障房以达到继续经营地产业务目的的说法，称保障房只是其整个公司房地产业务的一小部分。

实际上，栖霞集团在年完成过一次改制，即以原董事长陈兴汉为代表的管理层的曲线MBO（管理层收购）。第一次改制虽然受到了许多质疑，但栖霞建设随后几年在董事长陈兴汉的带领下进入快速发展阶段。

当时，栖霞集团由国有独资企业改建为有限责任公司，改制后形成了现在栖霞集团的股权结构：栖霞国资持有51%股权，万辰投资持股49%。

资料显示，万辰投资为栖霞集团及其控股子公司管理层及骨干创立的公司，南京万辰的股东均为栖霞集团职工，其中包括现任栖霞集团董事长江劲松、董事陈兴汉、监事会主席范业铭等多数高管，栖霞集团工会持有33%的股份。

而这样独特的股权构成或许将使其赶上混合所有制的列车，因此，栖霞集团成为响应南京国资委改革方案的第一家企业，并于7月21日在南京市产权交易中心网站发布公开征选战略投资者的消息。

根据公告，栖霞建设集团拟以增资扩股方式引进战略投资者，扩股比例为5.%的股权，征选对象资格包括，是中国境内的依法注册且有效存续10年以上的民营企业，且与征选人现股东没有任何股权关联关系等。

此次引资后，南京栖霞国资占比将下降至48.%，万辰投资和战略投资者代表的民资力量合计持股比例将达到51.%，首次超越国有资本的股权，也就是说，栖霞集团将彻底完成混合所有制的改造。

据了解，上海嘉实和江苏省建等企业都对参股感兴趣。截至目前，最终入选者并未公布。但外界对于此次改制也颇为







































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